Wertermittlung

Verkehrswertgutachten

Der Begriff „Verkehrswert“ ist gesetzlich normiert. Daher werden an ein Gutachten über den Verkehrswert einer Immobilie auch hohe Anforderungen gestellt. Hier werden nahezu alle erhaltenen Informationen vom Sachverständigen überprüft und zahlreiche Recherchen durchgeführt. Der Erstellungs- und Dokumentationsaufwand sind beim Verkehrswertgutachten sehr hoch.

 

Wann benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten?

Erbschaften

Der Erbe ist gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten rechtlich verpflichtet, ein Verkehrswertgutachten hinsichtlich der Immobilien, die sich im Nachlass befinden, vorzulegen. Wird ein solches Gutachten verlangt, können Sie als Erbe dies nicht verweigern. Oft lassen sich aber auch Auseinandersetzungen vermeiden, wenn man als Erbe eigenständig ein Gutachten vorlegt, ohne dass es bereits einer Aufforderung bedarf.

 

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Das Finanzamt wendet bei der Immobilienbewertung ein stark vereinfachtes Verfahren an. Oft führt dieses Verfahren zu angenommenen Werten, die nichts mit der Realität zu tun haben. Die Folge sind überhöhte Steuerforderungen, die Sie nur mit einem Verkehrswertgutachten abwenden können.  Sollten Sie einen entsprechenden Bescheid erhalten, sollten Sie umgehend tätig werden. Im Bereich der Schenkungen, ist es ratsam, bereits im Vorfeld der Schenkung die steuerlichen Auswirkungen im Blick zu haben.

 

Schenkungen von Immobilien zu Lebzeiten

Schon bei der Festlegung, wie viel zu Lebzeiten steuermindernd z.B. an Kinder oder Ehepartner übertragen werden kann, ist eine Begleitung des Prozesses durch einen Sachverständigen unerlässlich. So kann punktgenau übertragen werden. Auch im Hinblick auf eine gerechte Behandlung zwischen verschiedenen Beschenkten ist eine Bewertung oft unerlässlich. Anhand der ermittelten Werte werden dann durch Ihren Anwalt oder Ihre Anwältin die Konstruktionen gewählt, die für Sie und Ihre Angehörigen am besten passen. Auch die Bewertung von bestehenden oder geplanten Belastungen wie z.B. einem Nießbrauch, einem Wohnrecht oder einer Rentenzahlung ist möglich.

 

Betreuungen

Muss oder soll eine Immobilie veräußert werden, deren Alleineigentümer oder Miteigentümer eine gesetzlich betreute Person ist, so verlangt das Betreuungsgericht in aller Regel ein Verkehrswertgutachten. Dies dient dem Schutz des Vermögens des Betreuten. Beauftragt wird dieses Gutachten in der Regel vom Betreuer. Hierbei sind allerdings einige Punkte im Vorfeld zu klären und gegebenenfalls auch mit dem Betreuungsgericht abzustimmen. Wir beraten Sie gerne.

 

Aufteilung durch das Finanzamt in Bodenwertanteil und Gebäudeanteil

Eigentümer vermieteter Immobilien können den Gebäudewert abschreiben und so ihre Einkommenssteuerlast mindern. Wie viel abgeschrieben werden darf, stellt das Finanzamt fest. Gerade im Münchner Raum werden dabei derzeit hohe Bodenwertanteile festgelegt, was die Abzugsfähigkeit mindert. Da das Finanzamt oft schematisch vorgeht, lohnt sich eine Überprüfung. Wenn nach einer überschlägigen Bewertung wahrscheinlich erscheint, dass die Bewertung des Finanzamtes fehlerhaft ist, kann man dagegen mit einem Gutachten vorgehen.

 

Herausauslösen von Immobilien aus Betriebsvermögen

Sind Immobilen Teil des Betriebsvermögens eines Unternehmens, kann ihr Verkauf oder die Auflösung des Unternehmens selbst eine Steuerpflicht auslösen. Als Grundlage der Beratung beim Anwalt oder Steuerberater ist es daher unerlässlich, den Wert oder auch Wertzuwachs einer solchen Immobilie im Vorfeld zu ermitteln und dann die jeweils sinnvollen Entscheidungen zu treffen. Dies betrifft auch und gerade landwirtschaftliche Betriebe.

 

 

Marktbewertungen

Oft wird kein komplettes Verkehrswertgutachten benötigt. In vielen Fällen reicht eine sachverständige Marktbewertung einer Immobilie aus. Der Unterschied zum Gutachten liegt in der geringeren Recherchearbeit und im deutlich geringeren Dokumentationsaufwand. Bei Marktbewertungen wird genau besprochen, welche Punkte detailliert recherchiert werden sollen und welche Punkte wir aus Ihren Informationen einfach übernehmen können.

 

Verkauf/ Kauf

Insbesondere wenn es beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie keine eigentliche Marktberührung geben soll, ist eine unabhängige Bewertung unerlässlich. Ein Verkauf ohne Marktberührung ist zum Beispiel bei einem Verkauf an Freunde, Nachbarn oder in der Familie der Fall, wenn die Immobilie gar nicht öffentlich angeboten wird. Oft wissen beide Beteiligten nicht, was die Immobilie eigentlich wert ist. Hier kann eine Marktschätzung helfen.

 

Scheidungen

Eine Trennung kann schmerzlich sein – und oft kommt dann auch noch Streit über den Wert von Immobilien hinzu. Wie hoch ist der Zugewinnausgleich, wie viel muss eventuell ausgezahlt werden? Dies alles ist auch im Rahmen einer Marktbewertung zu klären. Hierbei sind natürlich, wie beim Verkehrswertgutachten auch, Stichtage in der Vergangenheit möglich.

 

Als Entscheidungsgrundlage

Viele Fragen des Lebens haben mit Geld zu tun. Soll ich das Haus verkaufen und eine Wohnung erwerben? Wieviel Überschuss bleibt voraussichtlich oder muss ich etwas zuschießen? Kann ich Miteigentümer auszahlen oder müssen wir das ganze Haus verkaufen? Für viele dieser und ähnlicher Fragen rund um die persönliche Lebensplanung ist es unerlässlich, den Wert der eigenen Immobilien zu kennen.

 

Überprüfung von Gutachten

Wir überprüfen bereits vorliegende Verkehrswertgutachten Dritter auf formale oder inhaltliche Fehler und Schwachpunkte. Zwar sollten alle Verkehrswertgutachten objektiven Kriterien genügen, doch die Praxis weicht hier oft von der Theorie ab. Sollten Sie also als Pflichtteilsberechtigter ein Gutachten vorgelegt bekommen, lohnt es sich oft, dieses überprüfen zu lassen. Sie oder auch Ihr Rechtsbeistand kann dann auf Grundlage des Ergebnisses dieser Überprüfung z.B. in Verhandlungen eintreten, Nachbesserungen verlangen oder ein Gutachten als fehlerhaft angreifen.

 

Beratung beim Kauf

Gerne beraten wir Sie, wenn Sie ein Objekt für sich in die engere Wahl gezogen haben, ob es auch wirklich den Wert besitzt, den der Verkäufer oder Makler als Preis aufruft. Wir begleiten Sie gerne ins Objekt und stehen Ihnen als fachkundiger Ansprechpartner zur Seite. Bei Bedarf vermitteln wir Ihnen auch einen Bauschadenssachverständigen.

 

Beratung beim Erwerb aus Zwangsversteigerung

Der Erwerb aus Zwangsversteigerungen ist in Form und Ablauf abweichend von einem „normalen“ Immobilienkauf. Hier gilt es einige Formalia zu beachten. Gleichzeitig ergeben sich Chancen - und es bestehen Risiken. Wir beraten Sie gerne auf Ihrem Weg zur Immobilie aus einer Zwangsversteigerung.

 

Was kostet die Arbeit des Sachverständigen?

Grundsätzlich bieten wir eine Abrechnung nach Stunden also tatsächlichem Aufwand an oder einen Festpreis, sollte dies gewünscht sein. Der tatsächliche Aufwand ist dabei unterschiedlich hoch. Natürlich gibt es Erfahrungswerte, die sich je nach Objekt unterscheiden. Gerne beraten wir Sie dazu im Vorfeld einer Beauftragung anhand des konkreten Objektes und Ihrer Vorgaben.